华泰证券认为，地产股开始迈向“中期逻辑”，市场普遍将8·28新政视为供给端利空，而华泰证券认为供给收缩与结构性“供平过租”的形成正在为更大范围的房价企稳创造条件。市场对8·28政策反应已相对充分，未来细则影响将逐步弱化。华泰证券认为2027年全国房地产市场成交量有望上新台阶、更多城市房价筑底，适应新模式的房企将迎来新周期。
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华泰 | 房地产：地产股或正迈向“中期逻辑”
核心观点
8月底以来，中央连续2次出台全国性地产政策：828新政宣告行业销售制度正式转轨，9月29日启动近年来首次中央贴息居民按揭。我们认为两轮政策殊途同归，指向房地产行业更广义的企稳，全国房价更大范围的企稳条件正逐步具备。
供给端：未来两年供给预计持续收缩
828政策后房企拿地能力减弱，未来两年供给端或将持续收紧。828新政重构房地产商业模式，截至10月11日，北京、上海、广州、武汉、天津、杭州等地相继发布住房销售制度改革细则，现售制下项目现金流回正周期显著拉长；据我们测算，新预售/新现售模式下房企可动用拿地金额可能将下滑33%/41%。据中指院数据，9月全国涉宅用地成交面积单月同比下降32.3%，降幅较8月（-16.6%）明显走阔，1-9月累计成交面积同比下降22.3%，土地市场整体延续缩量态势。
需求端：购房卡点减轻，潜在购房群体加速落地
随着929财政贴息政策出炉，2024年924至今我国支持地产的政策已前所未有的全面和立体，行政端、金融端、财政端共同护航刚性需求及改善需求落地。929政策降低居民购房负担卡点：按100万元贷款、当前房贷利率3.05%测算，贴息100bp后，30年期月供由4243元降至3721元（-12.3%）、累计利息下降35.6%；现房销售制下房屋“所见即所得”，购房决策中的交付风险敞口被制度性移除。政策落地后转化已经启动：10月1-13日，25城二手房门店成交套数同比+33%，较9月增速提升14pct，我们认为观望需求向成交的转化开始提速，预计积累的潜在购房群体将在未来一年入市。
租金端：月供租金走向平衡，更大范围的房价企稳条件已逐步具备
我国房价离一阶导转正所需的置换链条激活、重点城市租金企稳、利率环境优化三条件中，部分条件已经具备：截至2026年9月，百城住宅租金同比降幅持续收窄至4.7%，为2025年以来最小降幅；贴息后符合条件首套贷款利率实质性降至约2.05%，为历史最低且低于公积金首套利率；全国百城住宅租金收益率约2.46%，150万以下低总价房屋的租售比或可达3.0%以上，“月供低于租金”在政策覆盖客群中已经确立。截至2026年8月，70城中新房价格实现企稳（年内累计上涨）的城市已达9个，二手房实现企稳的城市有5个，且北京、上海、广州、深圳四个一线城市全部转正——价格发现最充分的市场或已完成出清。我们预计2027年将有更大范围的城市房价迎来企稳。
投资逻辑：地产股开始迈向“中期逻辑”
市场普遍将828新政视为供给端利空，而我们认为供给收缩与结构性“供平过租”的形成正在为更大范围的房价企稳创造条件。市场对828政策反应已相对充分，未来细则影响将逐步弱化。我们认为2027年全国房地产市场成交量有望上新台阶、更多城市房价筑底，适应新模式的房企将迎来新周期。
风险提示：测算与实际存在偏差，地产政策波动的风险，地产量价复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。
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